今年成都二手房交易流程和税费解读,真相然来这样!
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2020-9-27 购房须知 爱小编-10001 阅读 90 来自 房产百科

四川成都做为省会城市,成都房价也不断水涨船高!昨日(9月14日),成都发布了《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》。其中,备受关注的第11条“发挥税收调节作用,个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年”引发网友热烈讨论。


按照新政,今后个人将购买不足5年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买5年以上(含5年)的住房对外销售的,免征增值税。5年的起算时点以个人购买住房取得的不动产权证或契税完税证明上注明的时间按“孰先”原则确定。




那么,除了增值税,二手房交易中还要涉及哪些税费需要缴纳,贴心的小妹今天就给大家整理一下二手房交易中要缴纳的各项费用~

成交价:就是你买这套房子最后花了多少钱。

核税价:即指导价,就是房地产管理部门的备案价,通常会有一个价格区间,又叫计税价,一般网签价多以核税价为准。

评估价:贷款时与银行有合作的评估公司评估出来的房屋价格。



税费一般以核税价也就是指导价/网签价为基数。
通常网签价不能低于过户指导价,但如果高于指导价就按网签价格交税,反之按指导价交税。


简单点来说这三个价格中,成交价是你要掏的钱,评估价决定你能贷多少钱,核税价是你缴税的基数。



买家要交的费用有如下几项:
1、契税
契税缴纳分为以下四种情况:


①如果是家庭唯一住房,且住宅面积不大于90㎡的,契税缴纳比例1%;住宅面积大于90㎡,契税缴纳为1.5%。


②如果是二套房,且住宅面积不大于90㎡,契税为1%;大于90㎡,契税为2%。


③三套一律按3%缴纳契税。

如果是赠与房产,受赠方为直系亲属则只缴纳3%的契税;非直系亲属,受赠方要交3%契税+20%的个人所得税。


二手房贷款费用纷杂,且各银行收取不尽相同。小妹在这里尽可能全面地整理一下比较通用的缴费事项。


①贷款保险:贷款额*0.06%*贷款年限


②抵押费:贷款额*1.4%


③抵押登记费:80元,商贷或不收此项费用,具体看银行规定。


④评估费:商贷免征,公积金或组合贷款收费一般为评估价的0.1%-0.5%不等,最高不超过800元。


⑤担保费:贷款额度的0.3%左右,由中介公司收取。


一般有保险费、抵押费、抵押登记费、评估费、担保金、公证费、他项权证费、律师费等约8项费用,各个银行收费项目和收费标准各有不同,以上仅供参考,详细可酌情咨询具体银行。


但要注意,在贷款过程中,有两项是不用交钱的!


一是资金监管服务费
目前二手房通过中介交易必须要做资金监管,但是办理资金监管的过程,银行不收任何费用。


其次是贷款服务费
通常是中介问你要,或假称为银行要收贷款服务费。实际上,目前五大银行都不收所谓的贷款服务费。


这笔钱的本质其实是中介的服务费。
如果全程都是中介替你跑腿办理,那么付一定的服务费也是理所应当的,市场价大约2000/单。超过这个价格,可直接向中介公司投诉。


中介公司大概率会告诉你“这属于员工个人行为,公司不会收取这笔费用。”

实际上,这个跑腿费给多少应该由客户和中介商定来论,而且中介应当事先说明收费事由,免得光明正大的服务费最后被搞成坑蒙拐骗的收费项目,双方都不愉快,何苦呢。


卖家要交的费用有:
1、增值税及其附加税费
产权满五年,免征增值税及其附加税费;


不满五年,增值税及其附加税=核税价÷(1+5%)×(5.6%)。
↑这个公式中,【核税价÷(1+5.6%)】得出的是不含增值税的计税总价。增值税的附加税费包括城市维护建设税、教育费附加税、地方教育附加,增值税和城市建设及教育附加税,这两个税在营改增之前都统称为营业税,目前拆开来增收,增值税税率为5%。


个人所得税


“满五唯一”免征个人所得税,即住宅满五年,且是家庭唯一住房。

满五年却不是家庭唯一住房,个人所得税=计税价的1%或者差额20%,即(计税总价-房屋原值-原契税-本次交易所缴纳税等合理费用)*20%


如果未满五年,不管是不是家庭唯一住房,都要交计税价1%或者差额20%的个人所得税。


免征个人所得税的其他情况:


①无偿赠与直系亲属时,受赠房产如果是家庭生活唯一用房、制证日期满5年,在转让时仍然可以免缴个税;


②离婚析产的房产,一方放弃房产视作无偿赠与配偶;


③继承二手房,法定继承人、遗嘱继承人可免交个人所得税。


3、土地增值税
目前,个人销售住房全部暂免征收土地增值税。


卖双方共同缴纳费用项目买卖双方共同缴纳费用项目

1、交易手续费:一般是4-6元/㎡,买卖双方各一半。


2、印花税:个人购买或销售住宅免征印花税,只需要各交5块钱的工本费。


3、物业费:买卖双方交割清楚就行。


最后,不得不提的一项费用:中介费


这个大家都懂的,一般为总价的1%-3%,按规矩来说应当买方出成交价的2%,卖方出成交价的1%,不过通常实际交易过程中,这笔钱都被转移到买家身上。

需要注意的是,目前成都限购区内,不管新房还是二手房,都要取得不动产证满三年后才能转让。


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关键词:成都房价,成都二手房,成都新房,成都二手房交易流程
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