炸裂的六月楼市!以为70个城市都跌了,真相却让人始料未及!

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2017-7-21 房产新闻 谢玉芳 阅读 838 来自 爱资讯

    根据数据显示:重点监测的15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落,回落幅度在0.8至5.5个百分点之间。从环比看,涨跌互现, 以一线城市为例,北京上海房价环比下降幅度分别为0.4和0.2个百分点,但广州却环比上涨0.5%,深圳持平。

    图片来源:国家统计局

    70城总体来看,新建商品住宅价格,6月环比增幅为0.7%,相比5月收窄了0.05个百分点。房价还在上涨,但涨幅呈放缓态势。这也似乎说明,调控是有一定作用的。

    于是,国家统计局在发布数据的时候,所拟文章的标题是:6月份一二线城市房价同比涨幅继续回落。

    图片来源:国家统计局

这个结论出来后,一些自媒体结合着SOHO中国也在不断卖地、万达打包白菜价大甩卖、国家统计局首次披露中国人不缺房子等新闻大肆宣传房价要跌,炒房客将被彻底套牢。

    但是他们也是太天真,众所周知,当前热点城市中,官方对于新盘定价严格限制,所以导致新房价格出现程度不一的失真,仅凭新建商品住宅价格的数据,其实并不能说明房价会大幅度降价。

    6月销近2亿平米,商品房销售数据好到不行

    我们来看另外一个数据。

    虽然前1-5月,我国房地产数据整体喜人,但销售和投资增速方面,呈现逐月回落的情况。意味着不确定性因素还是在增加。而此次上半年数据一出,这些阴霾几乎全部扫清。

    1-6月,我国商品房销售面积74662万平米,同比增长16.1%,增速比1-5月提高1.8个百分点,结束了此前连续7个月的回落。

    此前,1-5月,我国商品房销售面积和销售额增速继续回落。同期,商品房销售面积54820万平米,同比增长14.3%,增速比1-4月回落1.4个百分点。

    如果只是对比1-6月和1-5月的销售增速,感觉似乎提升不算多。如我国统计局所言,不就提高1.8个百分点;但如果去算一下,6月的销售面积,实在让人震撼——接近2亿平米。前5个月,月均销售仅1亿平米出头。

    图片来源:国家统计局

    作为传统不算太旺的6月,且进入夏季,天气开始变热,很多人不愿意出门看房,录得这个纪录,让人瞠目结舌。

    具体来看,上半年,我国住宅销售面积增长13.5%,办公楼销售面积增长38.8%,商业营业用房销售面积增长32.5%。

    而1-5月时,住宅销售面积增长11.9%,办公楼销售面积增长38.3%,商业营业用房销售面积增长29.6%。

    三大类销售数据全面有涨,厉害。而这样的厉害也反映到销售额上。

    上半年,我国商品房销售额59152亿元,增长21.5%,增速提高2.9个百分点。其中,住宅销售额增长17.9%,办公楼销售额增长38.9%,商业营业用房销售额增长41.7%。

    而1-5月时,商品房销售额43632亿元,增长18.6%,增速回落1.5个百分点。其中,住宅销售额增长15.3%,办公楼销售额增长37.4%,商业营业用房销售额增长39.0%。

    从总到分类,四项增速指标全部持续向好。

    这可是在史上最严厉调控的周期下,个中原因再次印证,一二线城市的房地产调控,可谓去库存的极好杠杆,撬动资金奔向三四线城市,整体拉升销售(去库存)

    图片来源:国家统计局

    而更诡异的是,虽然一二线热点城市在调控,但是土地溢价率经历了一个短暂的下降之后又爆发式拉升。
    根据中国指数研究院的数据,上半年,仅二线城市就有15个城市、79宗地块土拍溢价率超过150%,有12 宗地块溢价率超过300%,虽然政府已经在努力控制二线城市的土拍溢价率,但依然有溢价率高达464%的成交地块。




     图上来源:国家统计局

    奇怪不奇怪,郁闷不郁闷?说好的地产大佬们纷纷放弃买地呢?和新闻报道中不一样啊对不对?

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    这样的情况就尴尬了,所以现在楼市到底是一个什么情况?准备买房者的人于是又瞻前顾后、犹豫不决了,到底是趁市场低迷马上出手抢房好,还是等等去抄底房价?

    如果要抄底,其实几乎没人能真正抄底,其实当大家都认为降价15%就是“底”的时候,市场往往在-10%的时候就反转了,因为大家都想趁着-15%未到之前提前下手,结果就没有底了,最终的“底”总是不会按照预期出现。

    而出现降价可能会是一种什么情况呢?不仅是政府的限价所为,更在于企业自救,中小房企断尾求生、甩货出逃,大房企拦截客户、抢夺市场,在那些房价调控力度过猛、房价上涨过快、客户流失过多的城市可能会率先出现降价。

    当然也不要指望房价会大降,因为“稳定依然压倒一切”,防“大起”与防“大落”同等重要。

    所以买房者更应该关注的点是要在哪里买房。

    如果在一线城市买房,只要调控不放松,随时都是合适的时候。有人说成交量下降是房价下跌的先期信号,但其实成交量下降的背后是需求受限,而且供应减少所导致的。再反过来想想,如果限价令取消,房价会怎样变化呢?想必答案是不言自喻的。当然,我们可以等等看看,唯一的问题就是想要的房子可能不会一直留在那里等着你。

    如果在二线城市买房,就需要看看这个城市房价是否已经增长过快?未来供应是否充足?市场竞争是否将要进入白热化?如果是,就不必着急,这不仅因为房企抢夺客户大战或将一触即发,更因为调控周期不会结束。

    去年11月,我们预计调控至少持续18个月,到明年3月两会之后,新一届政府发布施政纲领,调控才有可能调整。但是现在来看,中央抑制资产泡沫的决心不会改变,“房住不炒”的大政方针不会改变,放松调控将导致市场失控的共识不会改变,再次刺激房地产拉动经济的企图不再成立,房地产或将进入限制性发展周期,因此调控将延续更长时间,甚至贯穿下一届政府整个任期,当然调控也会让大城市的发展周期更长久。

    二线城市分化也很明显,或许判断买不买房最简单的办法:就是只要政府调控没有转向的迹象,限价令就像当年计划经济的双轨制,买房就是赚双轨制的价差。

    如果是在三四线城市买房,特别是在都市圈房价已经高涨的城市,那就要小心了。不仅要看房企怎么做?更要猜政府怎么想?在某种程度上,买房比炒股更需要信息灵通、思路正确,在小城市里做到这点并不太难。

最后,还是用任大炮对房价说的一番话最实在:工资在涨,GDP在涨,房价不涨就不对!

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关键词:楼市
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