郑州二手房出售增量的真面貌,房价真的会降吗?揭秘

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截止2020年5月27日,郑州二手房挂牌量已创近年历史记录,达到10.5万套(这里采用的是贝壳数据),已比两年前同期增长60%。

2019年全年,郑州二手房成交量是4.18万套。按照这个成交速度,目前挂牌出售的二手房在无新增的情况下够卖2.5年。

纵观郑州二手房挂牌量的变化,你会发现上升趋势十分明显:

去年4月的时候,郑州二手房挂牌量还在6万套左右徘徊;到了11月,剧烈上升,逼近10万;2020年前三个月,继续上升势头,终于在3月之后,站上了10万大关。

一年的时间,猛增了4万多套!

是什么原因,使得房东们“疯狂抛盘出逃”?

对此,郑州的自媒体好不热闹了一阵。有的说崩盘在即,有的说炒房客疯狂砸盘。今年疫情之后,还有的说是资金链断裂、卖房救命。

抛去这些哗众取宠的猜测,其实核心原因还是房地产周期。

经济本身有周期,而房地产作为整个经济的一个大行业,更是有着明显的周期特征。

这可以从历史中窥见一斑。

6年前,也就是2014年的时候,大河网楼市频道在一篇文章《郑州二手房挂牌量走高 价格稳中有降》中有过如下报道:

数据显示,2014年3月,郑州二手房挂牌均价为9572元/平方米,环比上升1.22%;郑州二手房挂牌量为194371套,环比上涨3.11%。

你没看错,2014年郑州的二手房挂牌量曾经高达19万4千套!

当时还没有贝壳,这个数据可能和现在的口径不一致,即便如此,也肯定是远远高于现在的挂牌量的。

当时的楼市是什么行情呢?经历过的人肯定记得,简直是冷得一批,让人感觉摇摇欲坠。

2014、2015年的郑州楼市寒彻骨髓,随后才启动了“涨价去库存”……

在2016、2017年房价跃升一个台阶之后,又进入了2018、2019年的冷却期。又是感觉摇摇欲坠。

从历年的商品房销量上,也清晰地体现着楼市的周期性波动:

上图是从2005年到去年的商品房销售面积走势。大致可以分为三个周期(一升一降为一个周期),分别是2003~2008、2008~2012、2012至今。

二手房挂牌量波动上升的背后,也是这个周期在起作用。具体来说,正是因为2017、2018这两年成交量巨大,如今陆续有房源满足了出售条件,才开始大量入市。

03

读史使人明智。否则就容易大惊小怪,错判形势。

郑州二手房挂牌量,笔者最早只找到了2014年的数据,更早的找不到了。但是上海有更早的数据可参考。

早在2010年4月,上海挂牌量也曾高达137000套。到了9月份回落到131000,而后继续上升,直到2011年10月27日,二手住宅挂牌套数达到了172190套的高峰。

随后又开始下降,到2014年6月22日跌至108336套(数据来源:上海乐居网、房天下)。

而目前上海的最新数据是多少呢?二手房挂牌量仅仅5.8万套。

上海的体量比郑州大得多,竟然才5.8万套。当年十几万套的房子都去哪里了?不声不响的,全被市场吃掉了。

根据经验,上海这种一线的市场往往是领先于郑州的,在周期上可能会领先一个身位。二手房挂牌量应该也有这个轮动规律。

那些动辄说崩盘的,实在太low。

04

笔者的观点很明确:并不会因此而大跌。

看起来动辄10万套的抛盘,好像很多。但是我们分析一下这10万套的构成,就不惊讶了。

其中挂盘试水并不诚心卖的,约占1成。

用来置换的,卖了还要买,这样的占比很大,约有3、4成吧。

还有一部分是确实想变现,但是卖完后发现钱没地方放,最后又去买房了。

最后剩下的,才是那些真正要用钱急售的,估计也占3成吧。

这样算下来,真正的“净供应量”,其实也就30000多套。

须知,去年整个大郑州辖区,新房共卖出24.28万套。几万套的二手房抛盘,还不够新房的零头,实在难以形成什么冲击。

倒是从房地产周期规律上看,今年和2015年有点像。似乎又到了“去库存”的时候。

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关键词:郑州二手房,郑州房价
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