深圳扩容与扩权如何能推动都市圈,看大咖如何评价!
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深圳,是四大特区里唯一跻身于中国一线城市、世界一线城市的成功范例。深圳的成功,证明了中国道路的成功。正因为如此,去年8月中央决定把深圳定位为“中国特色社会主义先行示范区”,希望深圳未来担当更大的历史使命。


到目前为止,中央给与深圳的利好里面,尚未出现行政区划的扩容。昨天的文件只是提到了扩权,而且表达比较简洁: 

广东省要积极为深圳开展综合改革试点创造条件,加大行政审批、科技创新、规划管理、综合监管、涉外机构和组织管理等方面放权力度,依法依规赋予深圳更多省级经济社会管理权限。

 至于在深圳都市圈里深圳怎样扩权,文件没有涉及,所以未来一定会有更多的界定。所以,深圳的利好尚未完全展现。


在土地审批上,赋予了深圳省级权限。 文件的表述是:“将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。” 对此,有私募大佬解读为深圳拿到了“国务院才有的审批权”,这其实是严重误读。在今年3月,国务院已经把上述审批权授权所有的省级政府。此外,还给与了北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等省市政府 “永久基本农田转为建设用地审批权”。也就是说,跟深圳相比,上述8省市的审批权更大一些。 按照《中华人民共和国土地管理法》第46条,下列3种征收土地情况的,需要由国务院批准——征收永久基本农田;征收永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;征收其他土地超过七十公顷的。 目前深圳拥有了后面两种审批权,但尚不具有第一种情况的审批权。而北京、上海、重庆和广东省政府,拥有第一种情况的审批权。

 那么问题来了,这个授权将给深圳释放多少增量空间?

根据深圳商报的报道,截止2017年末:深圳耕地面积10.41万亩(含深汕合作区4.66万亩),永久基本农田面积5.76万亩(含深汕合作区2.72万亩)。 深圳不包含深汕合作区的耕地面积为5.75万亩,其中永久基本农田面积3.04万亩。这样可以算出,深圳通过审批扩权可以释放的、不包括深汕合作区的建设用地空间最大为2.71万亩。 由于深汕合作区距离深圳较远,因此那边释放的土地基本不会影响市区。能影响市区的,只有这2.71万亩,大约18.1平方公里,或者1806.5万平方米。 深圳去年全球招商的时候,一次性拿出的土地面积是30平方公里。


可以想见,18平方公里的土地增量,只相当于深圳一年的土地需求。 

我们还可以对比一下:东莞凤岗镇的总面积是82.4平方公里,是上述释放空间的4.5倍。 如果18平方公里的土地里,25%用来建设住宅,按照4.5倍容积率计算,可以建设20万套100平方米的住宅(相当于惠州全市一年的供应量)。但这些土地会分年供应,如果5年内建设完成,每年可以增加4万套住宅,并不算多。


 所以,从长远看,深圳还是需要扩容。毕竟深圳实际管理了2200万人口,目前超过85%的家庭在深圳没有住房,深圳不新增两三百万套住宅,还是解决不了问题 值得注意的是,文件里提及“按程序赋予深圳占用林地省级审核权限”,这能给深圳释放多少建设用地尚难以估算。因为国家对生态红线的保护要求,还是比较严格的。 深圳房价之所以全国最高,除了经济活跃、人口增长快之外,土地缺乏、住宅用地供应量小是最重要的原因。数据显示,过去十年,深圳住宅用地成交面积为431.5万平方米,位居103个城市中倒数第四。也就是说,至少有数十个普通地级市的住宅用地供应量是超过深圳的。


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关键词:深圳扩权,深圳扩容,深圳都市圈,
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