深圳打新楼盘有哪些?2020深圳打新楼盘汇总及2021年入市楼盘!

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深圳打新从金融街华发融御华府开始,新房打新热开始燃烧,一直持续到万科瑧山海,因为巨大的利差,引发了央媒的报道,造成了社会不良影响,于是监管层迅速出手,从金融方面下手,压制投机份子,热度才得以消退。去年从3月至12月,开售楼盘30多个,在南山、宝安、光明三个区域,大部分新盘打中的利润,少则100万、多则500万以上。

那么,在去年的新盘中,虽然大部分都有限价,但是,具体细分析下来,基于地段及未来发展趋势判断,价值层面有很大的差别。

一、深圳已开新盘汇总

这几天搜集资料,大致统计了一下,开盘了37个,可能还有少数不起眼的盘没放进去,具体如下表:


可以看出,很多新盘都分布在郊区,沙井8个,光明8个,占据半边江山,市内南山仅5个,福田仅1个,以后能卖的新房越来越少。


2020年最大的龙头股,必然是华润润玺,其次为瑧山海,两者完爆今年所有新盘,还有一只潜力黑马也值得长期持有,那就是尖岗山一号,可以参考之前的文章沧海遗珠:尖岗山壹号


后续值得买入的盘还有:“深外分校”的沙井海岸城,“宝安中学”的宏发新领域,“深高级”的海德园,“中科院实验”的深铁懿府


往后,打新带来的福利会越来越少,购买新房对首付、收入、流水等要求很严,导致现在很多人已经不敢入手。


没打中新房急需入市的,已转战二手市场,市面上优质房源都在快速消化当中,新房限价不仅激活了新房市场,也间接带动了二手市场。


据贝壳数据监测,目前市场行情,已经从715新政的低迷期完全走出来了,进入了正常的运行状态,深圳购买力对政策的消化能力很快,免疫力越来越强。

二、深圳新房价值分类

我们将2020年人气较高的新房,从限价利润、区位优势、发展趋势等方面综合进行分类,仅供参考:



第一档:华润润玺(润玺一期选房攻略)和万科瑧山海(瑧山海:限价倒挂3万+双实验学校是绝对的王者,一直万众瞩目。


绝佳的地段、不错的学位、巨大的限价,打中即是500万的利差。


第二档:京基洪湖苑一期、深铁阅山镜、尖岗山壹号、远洋天著,算是优等生,要么有学位预期,要么在南山高端产业辐射区,优势明显。


虽然深铁阅山镜因为噪音影响,去化速度较慢,但是认为,8万多单价在南山买新房,已经很不错了。


第三档:天健天骄北庐、中海汇德理、领航城领秀、华强城、融御华府一期、万科和颂轩,算是中上等。


价格低的地段差,价格贵的地段好,综合来讲比上不足比下有余,其中,中海汇德理虽然限价2万,但是地处龙华,产品没有名校支撑,只能放置第三档,在地段或学位配置上,无法与第二档产品相比。


第四档:融御华府二期、电建洺悦府、中海寰宇时代、龙光玖悦台、招商臻府、越秀和樾府、信义嘉御山七期、深业鹤塘岭,算是中等选择。


这一档产品,优点和缺点都很明显,看个人居住需求,纯投资仍然建议核心区域。其中,融御华府二期、电建洺悦府、中海寰宇时代由于开盘比融御华府一期贵1万左右,所以上涨空间打了折扣,放置第四档。


第五档:金地峰境瑞府、华润玺云著、民轩揽翠台、佳兆业云峰汇、嘉富宝禧、嘉富新禧一期、嘉富新禧二期、星河荣御、清平华府、中熙珑湾,这些楼盘皆位于郊区,不在郊区核心发展区域。


因为价格低廉,遭到抢购,后期能不能跑赢大势,得看片区的产业发展速度,能否将规划顺利落地。


三、深度解析

从价格和价值综合来讲,买房不能一味的看价格,要综合区域的发展来判断价值。


“低价格+高价值”代表产品:华润润玺


位于巅峰期的科技园,地段一流。在学校配置上也比较不错,自身产品实力过硬,就算不限价,也值得购买,靠自身优势足以支撑未来上涨。


“高价格+高价值”代表产品:天健天骄北庐


位于福田景田片区,距离福田CBD很近,周围配套成熟,带小学名校,老福田人很喜欢,去化很快,未来在福田很难再找到新房配名校产品。


低价格+低价值代表产品:民轩揽翠台


位于郊区非核心区域的盘,基本都属于这类,价格低同时价值也低,距离南山太远,将来二手市场没有限价,很难有人会去接盘,一条地铁线也拯救不了它们。郊区的产业如果发展不了,注定就是睡城,与龙岗一样。


高价格+低价值代表产品:深业鹤塘岭


位于华侨城片区,属于没落的老豪宅区,开盘11万的价格溢价太高,在南山新房中,属于中下等产品,毫无竞争力可言,社区太小,楼栋户型设计太差,未来放卖二手市场,增值会严重跑输南山大势。


四、2020年打新总结

买房不管是新房还是二手房,对价值的判断很重要,否则一不小心,几百万就如你擦肩而过,地段与学校的预期是最重要的两个评判指标,只要其中一个足够优秀,可以无视噪音、户型、配套带来的不足。


南山福田的新房90%都可以买,因为未来仍属于这里,当然南山是NO.1,福田是NO.2,这是产业发展不均衡导致的差距,从GDP数据就能看出差距。


目前深圳的价格中心和体系,是深圳湾+前海宝中发散出去的。中心是深圳湾、前海湾;热点片区快速传递+福田宝安南山龙华等学位房,占领各自高点,构建了五环价格体系。


郊区新房购买需慎重,因为新房加上限售期,一般要5年才能卖,那时周围规划并没有兑现,基本是大工地或者农民房,很难有人想去那边买房,除非是比市内便宜很多。


郊区的朋友,应尽早将自己的资产,置换成市内优质资产,在下一轮行情启动前提前布局,因为房价是以经济发达片区为中心,当南山福田涨到了一定的高度,才会向外蔓延至郊区。

五、2021年深圳待开新盘

2020年已经过去,2021年仍然会有新盘入市,且80%楼盘,从地段和产品来讲,价值很高,大致开盘情况如下:

1、润玺二期

2、万丰海岸城

3、龙海家园

4、龙光前海天境

5、天健前海项目

6、海德园

7、泰华梧桐聚落

8、都市茗荟二期

9、海境界家园二期

10、深铁懿府

11、汇城茗院

12、玖裕茗院

13、丹华公馆

14、天健天骄西筑

14、盛意家园

15、宏发万悦山

16、长圳地铁口项目

17、绿地新都会二期

18、万科光年四季

19、玺云著二期


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关键词:深圳打新楼盘,2021年入市楼盘,2020深圳打新楼盘汇总
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